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化解楼市风险与抑制泡沫的有效途径在哪里

文章来源:必赢56net手机版 | 发表时间:2016-09-22 点击:522

    尽管中央提出要去杠杆、去库存,要抑制资产泡沫、避免资金“脱实向虚”,但今年以来,尽管一些热点城市推出了限贷限购的调控政策,但国内一二线楼市持续火热,相关泡沫风险成为国内外各界注目的焦点问题。
  9月20日,央行旗下《金融时报》刊文表示,一线城市楼市“高烧”不退、部分二线城市楼市价格短期暴涨,这是前期地方政府没有很好地调控楼市供求关系的结果,在供给端的土地供应和规划方面造成了瓶颈,而在需求端未能有效控制投资及投机性购房需求。文章提出,地方政府应重点改进楼市的供给结构,同时引导和控制投资投机性购房需求,要不折不扣地实行中央部委有关调控政策要求,不给房地产价格泡沫化趋势再添“火力”。
  安邦智库(ANBOUND)研究团队认为,地方政府出于确保经济增速、扩大税收、改善公共服务质量等多种因素的考虑,在推动楼市的过程中,确实扮演了重要角色,也是地价不断疯涨的直接受益者。但楼市泡沫膨胀到如此程度,是多种核心因素共同作用的结果,指望地方政府推进房地产市场供给侧结构性改革很不现实,也不是抑制楼市泡沫的根本之道。
  2001年以来,中国经济迎来一段黄金发展期。一个国家的经济向好,其国内房地产行业通常也要水涨船高,这是经济规律决定的,绝大多数发达国家都有过类似经历。但中国不一样的地方在于,大家的经济发展过度依赖货币扩张和投资,流动性过剩的程度在所有经济体中都是数一数二的。截至目前,国内广义货币供应量M2已经超过140万亿元,其中很大一部分输送给了房地产业。因此信贷极度膨胀,是导致中国出现楼市泡沫的根本因素之一。
  其次,发展房地产业是中央政府一开始就确定下来的核心经济政策之一,并在十几年前启动住房改革,希翼借助房地产投资带动钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等其他行业的发展,并确保政府获得一个不断增加的财政来源。当前,国内经济下滑严重,房地产对经济的支撑作用更加受到中央的重视(国家统计局发言人盛来运近期发言已经把这点说的很明白),地方政府也希翼楼市继续繁荣,将土地财政延续下去,缓解持续上升的财政压力。去年末以来,中央提出国内居民储蓄过高,“鼓励居民部门加杠杆”,并推出一系列放松楼市的货币政策。可以说,中央政府是这一轮楼市火爆的直接推手。
  第三,因缺少有效的投资途径和抵消通胀的手段,再加上受传统观念影响,国内居民不论是出于住房需求还是投资需求,都在主动将更多资产配置到不动产领域。今年7月,当月新增信贷几乎全部由个人按揭构成,而8月份的人民币贷款增加额(9487亿元)中,个人住房贷款占比接近56%,再次成为信贷增长主力。今年上半年全国新增人民币贷款7.5万亿中,有至少2.3万亿投向了购房贷款(已接近2015年全年的水平),加上1.1万亿投向房地产开发企业的贷款,合计至少有46%的贷款投向了房地产市场。
  第四,受实业难做、过剩行业贷款不良资产规模扩大、缺乏优质投资标的等因素的影响,各家银行都在主动扩张个人按揭贷款业务,这也是推动楼市火热的重要因素。数据显示,今年前八个月居民中长期贷款平均为4532亿,较2015年月均贷款增长了78.3%。截至6月末,18家上市银行个人住房贷款余额合计138806.76亿元;其中,新增部分达20070.94亿元,占全国金融机构新增个人购房贷款的85.05%。此外,18家上市银行新增个人住房贷款,占其新增客户贷款和垫款总额的比例达到45.46%。也就是说,银行将一半信贷都投给了个人按揭。
  安邦智库的研究人员认为,抑制国内房地产泡沫是个复杂的系统问题,不单是投资者疯狂购房推高房价,其宏观根源还是在于城市化带来了资本过剩,而资本过剩将会轻松推升资产价格,形成普遍的泡沫。要抑制房地产泡沫,必须采取系统的抑制措施,一要抑制信贷过快增长,减少市场流动性在“脱实就虚”的环境中追逐资产;二要加快农村土地入市改革,增加更多有效土地供给,同时要与城镇化相匹配;三要拿出改革的魄力,加快引入房产税和房屋空置税等相关税法。如果只在地方政府“限贷限购”之类的政策上打转,将很难消除楼市过热的局面,并会加重楼市泡沫自行破裂的风险,威胁宏观经济平稳运行。
  抑制楼市泡沫,地方政府能做的恐怕不多。解决之道还在于综合发力,抑制信贷的过快增长;加快农村土地制度改革,增加更多有效供给;同时,尽快引入房地产税等相关税法。

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