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中国城镇化或需15年 2017年楼市投资继续走高

文章来源:必赢56net手机版 | 发表时间:2016-11-25 点击:392

  11月25日,九州证券全球首席经济学家邓海清发表报告称,中国的城镇化进程仍然还有10-15年,同时中国购买力向城市流动的趋势没有变化,因此,“中国房地产能够长期健康发展,不会如市场预期般暴跌。”
 
  这当中需要弄清一个概念,探讨房地产库存,需要明确两个问题:一是是否应当将是施工面积、未施工面积计入库存?二是是否应当看包括商用在内的整体房地产库存?他的回答都是否。
 
  在邓海清看来,第一,施工和未施工距离形成房地产库存还有相当的距离,其中需要经过大量房地产投资,因此计算房地产库存只应当考虑成品房;第二,商用房地产库存很多是不售只租的资产,而且其并非中国房地产市场的决定因素,因此应只关注住宅库存。
 
  如果要让一二线城市房地产进入良性循环,则必须要加大土地供给,这可能导致房地产投资增速不低于5%。改变2014-2016年一二线城市土地供给严重不足的局面,将带来相应的一二线城市房地产投资增速提高。邓海清表示,“如果考虑这一因素,则2017年房地产投资增速甚至将高于2016年。”
 
  邓海清称,2016年中国经济好于市场预期,一个重要原因也是房地产表现远超市场预期。房地产市场的根本需求是购买力的流动而非人口流动,“一二线城市限制土地供给与大城市化需求之间的矛盾”是导致一二线城市房价暴涨的根源,中国房地产库存并没有市场想象的那么高,相反在一二线城市一直是极低房地产库存。
 
  事实上,中国的住宅库存的去化已经非常明显。2016年2月为住宅库存的高点4.7亿平米,至2016年10月已经下降至4.1亿平米,绝对库存已经去化12%,回到2014年12月的水平。
 
  “房地产投资与住宅库存有密切的关系,这一轮房地产投资见底的时间与住房库存见顶的时间非常接近,均在2015年底-2016年初。”邓海清称,目前的住宅库存与2014年四季度相似,2014年四季度房地产投资增速为5.6%,也与当前2016年三季度5.2%接近。
 
  他认为,全年房地产投资增速在0-5%附近可能性较高,主要基于未来房地产库存走势。此轮房地产限购主要集中于一二线城市,这些城市均处于低库存状态,在不改变土地供给不足的情况下,一二线城市房价仍将长期上涨,销售持续恶化的可能性很低。即使考虑因为限购、住宅绝对去库存不再继续,住宅库存维持现状也足以支撑房地产投资增速为正。

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